개정되기 전 상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법)에 따라 5년간의 임대 보장기간이 만료된 임차인은 어떠한 경우라도 개정된 10년 임대기간 보장규정을 적용받을 수 없을까?
최근 대법원 판결에 따르면, 개정법 시행 이후 갱신된 임대차의 경우 10년 보장규정을 적용받을 수 있다.
상가임대차법은 제10조 제1항과 제3항의 규정에서 갱신요구권에 관해, 임대인은 임차인이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있다.
구 상가임대차법(2018년 10월16일 법률 제15791호로 개정되기 전의 것을 말하고, 위 법률로 개정돼 같은 날부터 시행된 상가임대차법을 ‘개정 상가임대차법’이라고 한다) 제10조 제2항에서 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정했는데, 개정 상가임대차법 제10조 제2항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고, 그 부칙 제2조는 ‘제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다’고 정하고 있다.
상가임대차법 개정 이전에 체결한 임대차계약이라고 하더라도,
개정 이후 계약갱신요구권이 존재해 갱신되는 임대차의 경우 10년 보호법이 소급 적용된다. <이미지=이미지투데이>
이 때 위 법률 개정 시기 전에 체결된 임대차의 경우, 계약갱신에 따라 10년 보장이 되느냐에 대해 위 부칙 제2조의 해석이 전문가마다 엇갈렸었다.
최근 대법원은 “위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 보면, 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018년 10월16일 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018년 10월16일 이전에 체결되었지만 2018년 10월16일 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다”고 했다. 법률 개정전 체결된 임대차라고 하더라도 상가임대차법에 따라 적법하게 갱신된 경우에는 10년 보장이 된다고 분명히 판결한 것이다.
즉, 법 개정 이전에 체결한 임대차계약이라고 하더라도 개정 이후 계약갱신요구권이 존재해 갱신되는 임대차의 경우 10년 보호법이 소급 적용된다고 볼 수 있다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 김재윤 변호사)