요즘 주택을 팔아야 할지, 증여해야 할지, 선택지를 놓고 양자택일을 고민하는 다주택자들이 상당하다. 조정대상지역의 주택 여러 채를 보유한 다주택자는 연내 보유세와 양도소득세 모두 세금이 무거워지는 구조라, 매각과 증여를 높고 절세에 대한 고민이 깊다.
실제 올해 1월부터 종합부동산세 세율이 인상됐다. 2주택 이하 보유자는 과세표준 구간별로 0.1~0.3%p가량 인상됐고, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6~2.8%p 세율이 인상됐다. 기숙사 등을 제외한 법인 보유주택에 대해서도 개인 최고세율을 적용해 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%가 일괄 적용돼 법인설립을 통한 종합부동산세 절세도 쉽지 않다.
종합부동산세의 과세표준을 정할 때, 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용비율은 전년보다 5%p 인상된 95%가 적용된다. 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한은 300%로 올라갔고, 법인 보유주택은 세부담 상한을 폐지했다. 참고로 법인 보유주택은 6억원 기본공제액이 폐지됐다.
이 뿐만이 아니다. 양도소득세의 중과세율도 높아졌다. 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율이 10%p 높아져, 올해 상반기까지 매각한다면 기본세율(6~45%)에 더해 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20%를 중과한다. 하지만 하반기에 매각하면 각각 20%, 30%로 중과세율이 더 높아진다.
올해 종부세 등 보유세 납부부담을 줄이거나 지금보다 더 높은 세율의 양도소득세를 피하려면 상반기내 매각(등기접수일 또는 잔금청산일 중 빠른 날 기준)을 결정하거나, 상대적으로 양도세 중과보다 세율이 낮은 증여세를 내고 자녀에게 물려주는 쪽을 택해야 하는지 고민이 깊어지는 것이다.
이미 지난해 주택 증여건수는 크게 증가했다. 보유 주택을 파는 대신 증여를 택하는 다주택자들이 크게 늘었다. 한국부동산원의 아파트 거래현황(신고일 기준)을 보면, 지난해 전국 아파트 증여건수는 9만1866건을 기록했다. 2006년 관련 통계 공개 이래 가장 많은 수치다. 총 거래량에서 증여거래가 차지하는 비율이 6%로 종전보다 높은 편이다.
급한 상황이 아니라면, 규제지역 주택 양도차익의 75%를 세금으로 납부하는 것보다는 50% 세율의 증여세를 내고 자녀에게 물려주는 절세를 선택할 가능성이 열려있어, 올해 상반기 거래세 중과를 피해 매물을 내놓는 다주택자의 매물출회가 기대치를 밑돌 전망이다.
연초부터 주택가격이 오르고 있다는 점도 주목할 부분이다. 한국부동산원의 1월 3주(1/18 기준) 전국 주간 아파트 가격동향은 전국 0.8%, 서울 0.23%, 경기 1.15%, 인천 1.03%, 지방 0.79%로 각각 지난해 같은 시기(전국 0.26%, 서울 0.15%, 경기 0.52%, 인천 0.19%, 지방 0.16%)보다 상승세가 가파르다.
저금리 기조와 부동자금이 시중에 풍부한 상황에서, 전세가격의 꾸준한 상승과 자산가치 인상에 대한 기대감은 매각보다 증여·보유·관망으로 연결돼, 시중의 유통매물을 줄이는 매물 잠김 현상을 낳고 있다.
이에 최근 정치권은 서울 등 조정대상지역에 부동산 증여세 할증과세 추진을 정부에 건의하고 입법화를 검토하고 있다고 한다. 높은 세율의 양도소득세를 낼 바에야 상대적으로 세율이 낮은 증여세를 내고 자녀에게 물려주는 쪽을 택하는 이들의 움직임을 제한하고, 다주택자들의 증여를 막아 시장에 출회 매물을 늘려 기존 주택시장에 공급 효과를 확대하겠다는 것이다.
상반기 주택 보유세와 거래세 인상으로 증여와 매각을 저울질하는 다주택자의 셈법이 복잡해졌다.
이미 임계에 이르러 추가 가격상승 여력이 없는 주택이나 정비사업 이슈에 둔감한 낡은 주택은 상반기 매각을 통해 차익실현에 나서는 것이 좋겠고, 보유가치와 희소성이 높은 주택은 증여를 통해 거래 및 보유세 부담을 낮추는 전략이 필요하다. (중기이코노미 객원=직방 함영진 빅데이터랩장)
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